Демографски фактори
Изненадани сме, че при прогнозите за състоянието на пазара на жилища не се отчитат
демографските фактори, които имат основно значение. Според нас участниците на имотния пазар (и купувачи и продавачи) при своите прогнози и решения изхождат от емпиричния си опит с една демографска ситуация, която (за съжаление) е вече в миналото.
От освобождението на България през 1878 г. до наши дни развитието на най-големите градове в страната винаги нарастваше под влиянието на два фактора:
(1) механичния прираст (миграция от селата и малките градове) и
(2) положителен естествен прираст на населението в тях.
Миграцията се дължеше на по-добрите възможности за живот, които хората намираха в големите градове (по-високоплатени и разнообразни възможности за работа, обучение и културен живот и др.), а положителният естествен прираст бе вторичен продукт на първия фактор – притока на млади хора водеше до повишен брой раждания в градовете. През 2010 – 2011 година този етап от демографската история на България завинаги приключва, като основна роля за това има катастрофалното спадане на раждаемостта през периода 1994-2006 година. Тази демографска промяна започва вече да се усеща и ще доведе в краткосрочен план до тежки последици за системата на висшето образование в България и за пазара на жилищни
имоти в големите градове.
За да не отегчаваме излишно хората, които не се интересуват от този въпрос в дълбочина, а и за повече яснота, ще разделим нашето изложение на 2 части – прогнозна и аналитична, като в аналитичната ще дадем подробно обяснение на дадените в първата част прогнози.
Прогноза за състоянието на пазара на жилища за идните 25 години:
1) Януари 2011 – Септември 2012 година: Демографският натиск е все още твърде слаб, за да има доминиращ ефект и да причини рязко падане на цените на жилищата. При положителна икономическа конюнктура (изгодни кредити, ръст на заплатите) е възможен дори лек ръст в цените.
2) Октомври 2012 – зима 2013 – 2014 година:
Криза на пазара на наемите, поради рязко намалено търсене (особено на маломерни жилища). Пазара на продажби на жилища се повлиява със закъснение и кризата при него не е в тази степен, както при пазара на наемите. Някъде в началото на 2013 година цената на наемите спада до стойности, под които даването на
жилище под наем се обезсмисля, поради разходите за амортизация и ремонт за собствениците. Цените на наемите спират да падат, но голям брой жилища остават незаети.
3) Януари 2014-лято 2015: Катастрофа на имотния пазар в големите градове (но не на ваканционните
имоти по курортите). Предлагането надхвърля многократно търсенето.
Почти пълно спиране на сделките. Поради инертността на очакванията на продавачите и изчакването на купувачите се отваря голяма “ножица” между търсене и предлагане, въпреки че предлагането през 2014 е на цени средно 2-2.5 пъти по-ниски от тези от Октомври 2012 година.
4) есен 2015 – зима 2017-2018 година: През 2015 година цените на имотите са спаднали няколко пъти в сравнение със стойностите им от Октомври 2012 и през следващите години продължават да падат, но с намален темп. Поради ниските цени на имотите финансовата им достъпност не е проблем и активно се извършват сделки. Криза в банковото кредитиране на физически лица.
5) 2018 – 2035 година: Стъпаловидно спадане не цените на имотите спрямо останалите стоки на пазара. Нов феномен – обезлюдени блокове и цели микрорайони. Вътреградска миграция към райони с повече зеленина и по-добра инфраструктура. За много обитатели на полуобезлюдени сгради цената на поддръжката на сградата и разходите за отопление стават твърде високи. Отпусканите от държавата и общините средства за подобряване на енергийната ефективност се насочват само към подбрани райони, считани за все още жизнени в демографски смисъл, като там се концентрира и оставащото население. Към средата на периода – общински програми за изселване на малкото останали обитатели и масово разрушаване на цели микрорайони от панелните комплекси. Създаване на многобройни нови паркови зони в градовете.
6) 2035 – 2045 година: Достигане на относителна демографска стабилизация. Достигнато е ново равновесие при нисък брой на населението на страната.
Критика на прогнозата:
Прогнозата няма да се сбъдне точно в този си вид единствено под действието на 2 възможни фактора:
1) Разрушително земетресение:
Влиянието на този фактор е локално и ще се прояви само в засегнатият район на страната. След разрушително земетресение цените на имотите локално ще се повишат, поради недостиг на обитаем сграден фонд (земетресенията винаги оставят повече бездомни, отколкото убиват). Трябва да се отбележи, че вероятността този фактор да се прояви в сравнително близко бъдеще е много голяма (особено за района на София и отчасти за Благоевградско).
2) Масивна имиграция на население към България.
Поради икономически (не е нужно дори да се коментират) и политически (проблемите в Либия, присъединяването на Турция към ЕС не е на дневен ред, а контрола на външните граници на ЕС се затяга)
Изводи:
1) Покупката на жилищни имоти след лятото на 2012 година с цел инвестиция ще доведе със сигурност до загуби.
2) Ако ви трябва жилище, където да живеете, трябва да се примирите с мисълта, че в близките 10 години “дъно” няма да бъде достигнато и цените на жилищата ще падат непрекъснато. Така че преценете нуждите си и купувайте. Ако може да изчакате – отложете покупката за късната есен на 2014. Със сигурност да живеете под наем през този период ще се окаже по-изгодно, отколкото да купувате.
Да нахраним и критиците: Стилът на изложението е малко тип “24 часа” за това не се косете. Ако има критици тук, то те ще имат по 6-7 деца да компенсират отрицателния прираст и по този начин ще спрат спада на цените на недвижимите имоти, защото иначе много тъмни прозорци ще гледаме, пък графиката на цените ще е отвесна с посока надолу… търсене и предлагане…
